此前刚刚分析过上海首创“租赁住房”性质用地的新闻报道,北京时间7月7日下午四点多,上海市公布了一个令人耳目一新的《上海市住房发展“十三五”规划》。

根据上海住建委官网提供的通稿,可以得知这份“十三五规划”有以下重要的信息:

1、“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。

2、“十三五”期间,上海住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷,其中:商品住房用地稳中有升,大约2000公顷;租赁住房用地大幅增加,大约1700公顷;保障性住房用地确保供应,大约1800公顷。

3、170万套住房里:商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。

4、按照“留、改、拆并举,以保留保护为主”的原则,用城市更新理念推进旧区改造,中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米,实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造。积极推进“城中村”改造和农村低收入户危旧房改造。

5、积极促进租赁企业发展,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁,进一步完善和落实对企业长期持有的租赁住房的支持政策……鼓励个人依法出租自有住房,规范个人出租行为,推进“群租”治理。同时以区为主,发挥区属国有企业公益性功能优势,作为租赁市场发展中的一支重要力量,代表政府持有一定比例的租赁住房,在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。

通过上述5大亮点,我们可以看出上海市调控房价的决心以及发力点:

第一,上海的确在增加住宅供应量上,准备出重手!

上海2000年以来主要年份各类房屋构成情况一览表(网络图片)

上图来自上海统计局2016年统计年鉴。可以看出,2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米,到了2015年为6.3亿平方米,5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年,上海人口仍然在快速增长,到了最近两年才开始放缓。

在上海人口增长显著放缓之后,上海提出“十三五”(2016年到2020年)累计增加住宅面积1.275亿平方米,的确比十二五期间有了显著增长。更重要的是,在套型面积上大量增加了中小户型。因此,从套数上看,将增长60%的供应量。这对于满足实际需求,平抑上海房价,增强城市竞争力,都将有重要意义!

第二,在新增的170万套住房里,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。由此可见,商品房供应量(套数)下降到了第三位,第一位是市场化的租赁住房,第二位是保障性住房,第三才是商品房。

从新增土地供应上看,商品房也只占了用地的36%。而未来类似此前分析过的“租赁住宅”用地,将大大增加,占到土地出让量的46%左右。

第三,国家鼓励改变住房观念,发展租赁市场,而上海作为经济中心和一线城市,此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里,租赁住房占了6成以上,这力度可谓非常强,意味着楼市的方向发生了巨变。

此外,上海还明确鼓励三股力量在租赁市场上提供房源,一是民间企业,二是个人,三是通过区属国有企业“代表政府持有一定比例的租赁住房,在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。”

可见,在未来上海土地拍卖市场上,将有相当比例的土地会定性为“租赁住房”,而且极有可能定向转让给上海区属国有企业,普通开发商将无法染指。

第四,由于“十三五”期间上海可供出售的纯商品住房供应量事实上将减少(5年只有45万套,而2016年上海销售的新建商品住宅是10.84万套),所以,上海商品房价将会对货币政策、限购政策等非常敏感。如果国家不能控制住货币增速,则商品房价则可能出现大幅上涨。但从制度设计看,主要的房子已经不是商品房,而是租赁房和政策性住房。未来商品房也许只会成为少数有钱人的游戏。

对于楼市的看法,笔者仍然维持此前的基本观点:继续长期看好有显著人口增量的、高级别城市(及其卫星城)的优质住宅。未来房价的上涨速度,主要看“M2增速÷GDP增速”,这个数值越大,房价越稳定。

事实上,能否真正控制住中国的房价,尤其是中心城市的房价,关键不在楼市本身,而在于能否真正深化改革,改变经济增长方式,做到了这一点,才能真正控制住货币增长速度,也才能控制住房价。

作者:刘晓博 来源:新浪博客

2017-07-08