9.15729293亿美元–这是唐纳德·川普和他当时的妻子在1995年的纳税申报时报告的总损失，数目的惊人足可以囊括通过破产保护法第11章申请破产保护的四家公司。

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据纽约房地产新闻(The Real Deal)报道：在90年代初，企业运营的不利几乎吞噬了川普王牌组织的全部产业。单单川普个人就对他的大西洋城持股欠34亿美元的债务。在曼哈顿，花旗银行贷款人冻结了川普对广场酒店的控制权。川普的航空公司、运输公司、以及他的私人游艇，都受到了重创。

但是，川普成功地从这些废墟上走出来，复活了他的帝国。不仅如此，他还成功地利用了这一逆境，使其转化为机遇。正如纽约时报周六(10月1号)报道的，9亿美元的损失可能让他在长达18年的时间内，合法地避免支付任何联邦所得税。

一个房地产商的额外优惠是它可以利用许多避税策略。下面就是一些川普和其他建筑业主可以利用的财务计策：

1.净经营亏损

对很多投资者来说，购买创收房地产与购买公司债券或股票没有什么不一样的。但是这里有一个巨大的优势：出租物业的损失可以从应纳的所得税中扣除。

把这一规定纳入付税代码并非一帆风顺。1986年，美国国会通过了一项法令：把所有出租用的房地产作为被动投资(就像股票和债券)。这意味着业主再也无法从他们的应缴纳的所得税额中扣除任何经营性亏损。根据“芝加哥论坛报”报告：在随后的几年，楼价暴跌，经济混乱。立法者就指责1986年通过的法律部分阻止了房地产的投资，同时造成了储蓄和贷款危机。于是，立法者又改变了规则。

自1993年以来，出租物业的业主可以从他们的应纳税额中扣除其经营亏损的部分，只要他们每年花上专业人士近一半的工作时间(或者至少750小时)，来管理他们的房地产。

但这样的经营亏损很少在纽约的房地产市场上出现，财经咨询公司艾斯纳·安珀(Eisner Amper)说，他的大部分房地产客户也在使用这一扣除法，但最终仍需缴纳所得税。他指出：“即使是因为逃税而去了监狱的昂娜·赫尔姆斯利(Leona Helmsley)，也仍然需要缴纳个人所得税。”所以单单玩弄入不敷出的伎俩还“远远不够”。

2.折旧率

听上去似乎有些不合常规：折旧是最着名的房地产投资者缩小他们的报税单的方法。国税局将那些随着时间的推移而失去价值的财产折旧，诸如汽车、办公桌和冰箱等资产。其实，不同于汽车和书桌的是，纽约市和其它大城市市场的地产多年来往往是稳步增值的。

业主每年可以在报税时扣除房产的折旧率，直到该地产价值达到零。根据美国国税局的网站的信息：住宅租赁物业典型的折旧年限为27.5年。

尽管折旧对于地产业主是非常有用的，它也是一个渐进的过程。很少会产生川普在1995年记录下的那样大的损失。分析师说，要扣除9.15729293亿的折旧率，你需要投资一个价值在300亿美元以上的房地产。

3.债务取消

另一种房地产开发商可以用来免税的方式是：通过债务注销来大幅降低他们的年收入税单，或经过谈判协商来原谅未偿债务。现行法律允许纳税人在报税时扣除这些债务，如果它是被绑定到破产法的第11章条款上的(这类破产川普在1995年曾经历了四次)。或者如果纳税人的收入小于他的债务，就是说如果他的债务比他的总资产价值大的话，那么他们也可以用债务取消的方法报税。

但是，债务取消也会带来一些成本的。分析家指出：“如果你能够从你的纳税申报中取消债务，那么你一定要考虑这样做的后果。”

这些后果包括业主可以从他们的报税中扣除的净经营亏损的数额。它也包括对你投资的计税基数的降低。一个简单的例子就是：假设你有一处价值100万美元的房产，如果你以600万美元的价格卖出，你应付500万美元的所得税。但是如果你的计税基数降低了，假设你曾经有过50万美元的债务减免，那么你应付的所得税金额的基数就变成了550万美元。税务专家说，计税基数的降低还可能会减少每年的折旧索赔的数额。

但是，对于大多数人来说，手里有钱永远都是一个硬道理。所以开发商往往会选择避免交税，来导致一个更加繁荣的未来。

专家们说，尽管前纽约市长朱利安尼(Rudy Giuliani)把川普描述成一个会在税收上耍阴谋诡计的“绝对的天才”，纽约地产开发商们长期以来都是使用这些策略的。

来源：侨报

2016-10-07