在中国一线城市纷纷频现“地王”同时，中国统计局一份数据日前出炉，今年1-10月份，全国房地产开发投资78,801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53,150亿元（1人民币折合约0.1571美元），增长1.3%，增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。
　

中国房地产暴利时代已终结
中国房地产暴利时代已终结
　
中国房地产过剩到什么程度？
　
中国住宅投资增速的回落，意味着中国地产市场仍存在较大风险，前景充满众多的不确定性。中国著名经济学家易宪容指出，中国住房开发过度已是不争的事实。无论是沿海地区还是中西部地区的情况都是如此。当前全国城市规划可容纳的人口可能达到34亿之多，呈现明显供大于求的局面。
　
“在2010年全国城市居民每个家庭已经持有一套住房，城市居民的住房在那时就已经达到供求平衡。而之后生产的住房基本面对的是城市化进城的农民。但是，高房价下，城市居民都没有支付进入这个市场，更何况农民。”易宪容表示称，我最近到了国内不少城市，目前所看到中国住房市场严重过剩已经是基本的问题。特别部分二线城市以及三线以下的城市，这些城市的住房严重过剩根本无法得以解决。
　
在住房严重过剩的情况下，许多城市的住房投资者已经完全退出市场。当前中国作为一个以住房投资者为主导的市场，如果投资者退出市场，那么住房的供求关系更是会失衡，住房的严重过剩更是会严重。目前不少三线以下的城市，住房价格即使降到很低水平也无人问津。所以，当前这些城市住房市场前景不容乐观。
　
房地产暴利的大头被谁赚走了？
　
长期以来，中国房地产和开发商，与政府投资一道，构成拉动中国经济的主要力量。但是，相比各级政府，作为开发商成为“千夫所指”的对象。然而，随着中国房地产辉煌时代落幕，包括佳兆业等一批地产公司被纷纷破产，这不禁引发人们深思，到底谁是推动高房价的幕后之手，难道仅仅是开发商吗？
　
事实上，作为房地产暴利的大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金，二是税收。综合媒体文章指出，如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”并不稀奇。
　
此外，房地产税收更是中国各级地方政府税收的另一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，占地方财政收入比重约三成，其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。
　
还有很大一部分，是被金融机构赚走了。2010年至2013年，由于持续不断的房地产调控高压，在融资方面，金融机构设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，不仅广大中小开发商拿不到贷款，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。
　
另外，在房价上涨偏快、房价较高的城市，如果以5-10年这样较长时间跨度来看，开发商的赚钱能力，其实不如炒房者、长线投资者，以及业主。由于这些城地价上涨快于房价，所以只有较长时间持有土地与房产，才能获得较大收益。
　
所以，过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商急吼吼的加速开发，一块地还没捂热，就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者，所获利益(或房子升值)更丰厚。从这点来看，开发商更像长工，而非地主。
　
长期来看，房价特别是一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨得让人看不懂。但开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。作为中国各级地方政府依靠“土地财政”维系生存的路径也将宣告结束。
　
来源: 综合新闻
　
2015-11-11