(大纪元记者陈霆综合报导)从中共公布的数据来看,面对经济增长放缓和创纪录的开发商违约,中国房市似乎表现出惊人的韧性。新房价格仅比2021年8月的高点下降了2.4%,而二手房价格则下降了6%。

然而,房地产中介和私人数据所描述的情况,却比官方数据糟糕得多。据彭博社报导(链接),这些数据显示在上海和深圳等大都市的黄金地段,以及中国一半以上的二、三线城市,二手房价格至少下跌了15%。房产中介称,杭州的二手房价格已从2021年底的高点下跌了约25%。

业内人士和经济学家表示,中共官方房价指数很可能低估了下滑的幅度。

这加剧了投资者对中国经济透明度的担忧,也让人怀疑中共高层在制定刺激措施时,是否对市场有准确的了解。

这还造成了另一个风险,即购房者可能保持观望,等待官方数据显示价格下跌后再出手。

分析人士表示,中共统计房价指数的方法,部分依赖于调查而非实际的交易价格数据,这能让当局平滑趋势,并避免大幅波动。相比之下,在美国,被广泛引用的标准普尔凯斯-席勒(S&P CoreLogic Case-Shiller)全美房价指数,使用的是全美各地契约记录办公室收集的房价数据。

世邦魏理仕集团亚太区研究部主管金纬(Henry Chin)说:“许多国家的房价数据都是基于市场总交易量,而中国(中共)采用的是选择性样本。当市场下跌时,真实状况很难在此类数据中反映。”

法国外贸银行(Natixis)亚太区首席经济学家艾西亚·加西亚·埃雷罗(Alicia Garcia Herrero)说,基于调查的数据“可避免剧烈波动”。

“但是,当人们担心价格进一步下跌而不再购买时,这样的数据就失去了其本身的意义。”她说。

今年7月,高盛集团经济学家在《了解中国房价衡量标准的差异》(Understanding differences in China’s Home Price Measures)的报告中说,这部分解释了为什么中共官方和民间来源所暗示的房价变化,在某些情况下似乎与市场看法不一致。

与世界上许多地方不同,中共当局不会在交易后公开披露房价。2021年,中共统计局在其网站上发出声明,回应了人们对官方房价指数的担忧,称“综合来说,70个城市的房价指数大体上能反映房地产市场总体供求状况的波动”。

私人数据显示 房价可能已大幅回落

彭博社称,在杭州一些社区的房价与2021年10月左右的峰值相比,下降了25%至28%。

国联证券的经济学家在一份报告中,援引二手房交易服务提供商贝壳找房(KE Holdings)的数据写道,即使截至3月份,在新一轮经济放缓之前,一半以上的二、三线城市二手房价格也比峰值下降了15%以上。

经济学家警告,由于该机构只汇编了2018年11月以来的数据,因此从峰值开始的实际跌幅可能更大。

一线城市也难以抵御房地产低迷。根据房地产研究机构乐有家(Leyoujia)7月份的一份报告,深圳至少五个热门区域的二手房价格,在过去三年中下滑了15%。

一个信息准确性遭质疑的房地产市场,可能会阻碍购房者,也可能意味着难以制定未来的政策。

易居中国研究院研究总监严跃进说:“价格差距已成为正确解读住房市场的巨大干扰,一些热门的新项目让人感觉市场火热,但实际上一些郊区项目确实很难卖。”

2023年3月26日,北京中央商务区一处建筑工地附近的公交车站。(Jade Gao / AFP)

中共大量干预房价 使其与市场反应脱节

彭博社指出,对房价的认知差距,部分源于中共掌握着大量政策工具,可对房价进行干预。

美国等国家主要只透过收紧贷款成数、提高利率来调节市场,中共则不仅如此,还可以禁止非特定城市出生的人购房,或限制个人拥有房产的数量。

中共当局还可直接干预房价。

由于中国大多数新房都是预售屋,因此对这些项目进行监管,就会造成扭曲。通过“商品房预售许可证”,地方房管部门可干预开发商打算出售房产的房价。

高盛分析师表示,二手房价格近年来也受到了扭曲。自2021年以来,十多个大城市的政府为二手房市场建立了所谓的“参考价格机制”,用政府建议的价格代替市场价格。

除此以外,还有一种长期存在的做法,即为了避税,以较低的二手房价格另外订立合同,使官方交易价格人为地低于实际价格。

上海的一位郭姓房产中介说,真实的交易价格很难获得。他补充说,交易数据通常反映的是买卖双方向当局申报的人为低价,而不是实际交易价格。