有国际投行经济学者认为中国大陆房地产进入趋势性调整。示意图(视频截图)

当前中国经济面临一个巨大问题

(大纪元记者刘毅综合报导)大陆房地产市场持续疲软,国际投行中国首席经济学家表示,此次大陆房地产市场下行已超过10个月,数据显示大陆房地产市场的需求基本面发生了根本变化,房地产市场这一轮下行或是结构性的趋势调整。

据财新网11月24日报导,摩根大通中国首席经济学家朱海斌11月23日在香港金融学院主办的第12届年度中国经济国际研讨会上表示,2022年前10个月,大陆的新房销售下降约25%,新房开工下跌近40%,房地产投资约下跌9%。

根据摩根大通构建的中国房地产活动指数,从2021年下半年以来大陆房地产活动一路下行,是有记录以来房市最大、最深度的一次调整。此次调整已经超过10个月以上,而之前在当局发布调整地产政策后,通常在6~9个月之内可看到房地产活动指数反转,而目前还没有看到房地产活动好转,朱海斌表示“这是当前中国经济面临的一个巨大问题”。

朱海斌认为:“今年我们做了一个调整,认为这一轮下行或是个结构性(structual)的趋势调整,一个重要原因是房地产市场的需求基本面发生了根本变化。”

朱海斌解释,中国房地产实际有效需求在5年前达到高峰,然后以每年3%~4%左右的速度下滑。下滑原因包括中国的总人口数、人口老龄化、新婚家庭数的减少及生育年龄延迟、城镇化放缓以及投资需求减少等。而房市下跌压力最大的不是房价最高的大城市,而是人口实际流出的城市。

11月24日,国际投行高盛亚太区首席经济学家Andrew Tilton在2023亚太区展望会上也表示,高盛基于世界银行的数据测算,中国住房总需求在2016~2018年达到约2000万套的高点,之后开始下滑,预计到2035年降至高点水平的一半、约1000万套。

朱海斌认为,房市下行对今年经济带来的直接或间接的冲击“大概在两个百分点以上”。

2020年8月,中共当局给地产企业划出了“三条红线”,以限制房企融资规模,而房企基本都是靠高负债运营,需要不断借债以保持其公司运转。当中共当局对房企融资进行诸多限制之后,很多房企资金出现问题,出现了债务违约。

从2021年开始,中国恒大、佳兆业、嘉年华等房企开始不断出现债务违约,同时,在大陆各地出现了大量烂尾楼,民众对买房也日趋谨慎,大陆房价及楼市销量不断下跌。

中共统计局11月16日在其官方网站发布的《2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,在70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个。

面对市场疲软,中共当局近来不断推出刺激楼市措施。

11月23日,交通银行、中国银行、农业银行相继宣布与民营房企签订合作协议,提供百亿(人民币,下同)至千亿元不等的授信。地方当局也不断放松对楼市的调控,包括降低首套房首付比例,降低房贷利率,放松购房限制条件等。

但朱海斌表示,虽然政策有调整,但市场下行的趋势没有改变。

财经评论人士王剑在11月24日其自媒体节目中也表示,房地产有效需求取决于城镇化和人口,而从中共当局官方的数据看,从今年上半年开始人口正式进入了下跌周期;城镇化是指农民到城镇买房,成为城镇居民,但现在的情况正好相反,在过去3年疫情期间,城里的农民正在返回农村。从这两个角度来看,都不能解决房地产需求下降的问题。

从短期来看,《香港经济日报》报导,中原地产首席分析师张大伟预计,四季度楼市仍会相对低迷。易居研究院研究总监严跃进认为,明年上半年楼价会维持按年下跌的势头。巴克莱银行则估计,大陆明年全年的房地产销售将再下跌一成。