中港楼价愈升愈高，究竟何时见顶相信是大部分人也关心的话题，除了关注落成供应外，货币供应亦是重点，这与楼价走势绝对有正关连。如果各国大型央行继续大开水喉，楼价根本很难下滑，但本月或会出现微妙转变。答案就在于联储局加息及欧央行或披露“收水”计划，恐预示楼价向上大升的空间不大了。

【大陆楼市派对本月或告终】

早前有大陆传媒报道，深圳及上海楼价在近年疯狂飙升，曾有一个难以解答的难题。若以货币供应增加会推升楼价的逻辑推算，在2009年至2014年前，深圳、上海“楼疯”是因资金大规模净流入中国及大陆豪掷4万亿元人民币救市，但在2014至2016年底是资金大规模净流出中国，但楼市上涨速度更为惊人。

为何会出现这异象？大陆传媒引述分析指出，答案在于“黑市利率”！原来在中国特色的金融系统当中，深圳扮演着极重要角色，是中国“黑市利率”最关键的一环。所谓“黑市利率”，其诞生源自中国利率非市场化，由央行统一调控，资源被大型国有银行垄断，而信贷资源又被大部分国企、央企、特权民企垄断，令广大私企借贷无门。

由于银行信贷利息往往不超过10%，但中国民间借贷市场平均利率则在30%左右，于是许多国企、央企，以及特权民企“借平钱”后，可以从事“放贷”生意，“黑市利率”就此诞生，亦即市场忧虑的“影子银行”问题。

随着信贷规模不断膨胀，“黑市利率”亦要赶在中国爆发债务危机和人民币大幅贬值前，把人民币资产转成美元。由于“黑市利率”的有万亿元级别的人民币资产需要置换成美元，深圳楼市就“井喷式”爆发了，因资金要靠买卖楼宇“洗钱”。地利上，深圳毗邻香港，上海有自贸区，自然形成人民币转美元的好地方。换言之，深圳、上海楼市罕见爆升的原因在于“黑市利率”，楼市成了准备逃离资金的资产池和洗钱工具。

有数据显示，深圳、上海两地的本外币存款馀额与楼价走势原来有正关连，而两者时间滞后8个月。由于本外币存款馀额按年增速在2015年7月见顶，意味深圳楼价按年增速亦于2016年3月见顶(现时仍正确)；在2016年9月，深圳本外币存款馀额按年增速接近零，意味2017年上半年楼价按年增速亦会跌到零附近，即楼价可能会于今年6月左右见顶，上海届时也会跟随。

【香港楼价去向本月关键】

香港方面，从本文附上的图显示，香港楼价升势同样与货币供应有正关连，随着包括大陆在内的国际资金流入香港，令香港的M3货币供应节节上升，楼价在同期间亦屡次破顶，至今已连续15周创新高。

故此，若想预测香港楼价走势，其中一个方法就是要留意资金状况，观察港汇是否跌穿7.8水平是其中之一。另外，随着联储局本月很大机会加息，有意投资楼市的大众可关注一旦加息后，联储局官员对“收水”的看法，这一定会影响到香港的资金流。与此同时，本周四欧央行会否暗示“收水”亦须关注。

来源：东网

2017-06-04