Friday , 23 June 2017

香港楼市强弩之末 提防泡沫爆破

自美国2009年量化宽松,利率异常地低无可低,资金泛滥成灾,全球资产市场充斥泡沫。到了今年,美国将加快利率正常化,加上中国严打走资,资金供应的改变恐成为引爆资产泡沫的导火线,这既非危言耸听,更非杞人忧天。

事实上,香港私人住宅投资回报率创18年低位,市民供楼负担能力持续下降,都是楼市泡沫爆破前的警号。明知山有虎,仍不自量力入市,便是卤莽不智,最终只会自讨苦吃!

过去四年,港府致力增加土地供应,多次推出“辣招”为楼市降温,惜至今未能煞停楼价升势,更扭曲了市场正常运作。二手成交不活跃,不少久等入市的买家转投一手市场,结果新界新盘开售尺价动辄逾1.5万元,楼价与港人负担能力差距愈来愈大。

差估署最新资料显示,去年11月,所有类别私楼回报率创纪录新低,其中楼价升得最癫的细价楼,回报率仅2.8厘;面积最大的单位组别回报率亦跌至两厘关。换言之,无论是“细细粒容易食”的细单位,抑或大大间的豪宅,投资回报率可以说已不再吸引。

无可否认,物业投资回报下降不是香港独有,而是全球楼市都面对的问题。持续长时间的低息和资金泛滥,抵销了楼价上升的影响;资金成本低廉,银纸不值钱,亦令投资者继续留守投资回报不断下降的砖头。可是,随着美国新任总统上场,今年联储局会议不再是估息率“加”与“不加”,而是加幅多少,美国市场美元资金供应将会减少。

另方面,人民币贬值压力有增无减,走资危机严峻,几可肯定年内中国难以放松币策,并会继续严防走资。中美两国政策转向所产生的去杠杆效应,对资产价格的影响实不能轻视。

可以预见,今年低息和热钱泛滥的趋势将会逆转,楼价正处强弩之末。虽则有指现时香港家庭供楼负担比率仍然健康,经济和就业市场稳定,可抵销加息带来的供款压力,又谓供款及借贷还款对收入比率中位数不高,对比全球其他主要城市,楼价仍有上升空间云云。这些乐观的假设,会否随着美国新总统上任,国际形势转趋紧张,外向形的香港经济首当其冲而被否定?

要明白的是,今次港楼癫市的力量,一定程度是来自 大陆热钱,若然 大陆经济持续稳定,北水或可再延续港楼泡沫一段时间,否则连锁反应下,只怕今次楼市危机所面对的调整幅度和时间,将会是史无前例的!

来源:东网

2017-01-11

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